Roboforex Vsp Insurance

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Por exemplo, adicionar o seguinte trecho de código na tag HTML ltheadgt ajudará a representar esta página corretamente nas redes sociais: SINTESI PROCEDIMENTO VALUTAZIONE. La vendita degli appezzamenti nn. 1152, 1301 e 1630 a Grunnsteinen AS Transcription 1 Con decisione n. 71707COL, del 19 de dezembro de 2007, allegata alla presente sintesi nella lingua facente fede, lautoritagrave di vigilanza EFTA ha avviato the procedura di cui allarticolo 1, paragrafo 2, della parte I del protocollo 3 allaccordo tra gli Stati EFTA relativo allistituzione di unautoritagrave di vigilanza e Di una Corte di giustizia (accordo sullautoritagrave di vigilanza e sulla Corte). Le autoritagrave norvegesi sono state informate mediante invio di una copia della suddetta decisione. LAutoritagrave di vigilanza EFTA invita pertanto gli Stati EFTA, gli Stati membri dellue e le parti interessate a presentare eventuali osservazioni sulla misura in questione entro un mese dalla pubblicazione della presente comunicazione al seguente indirizzo: Autoritagrave di vigilanza EFTA Protocollo Rue Belliard 35 B-1040 Bruxelles Le osservazioni saranno comunicate allle autoritagrave norvegesi. Su richiesta scritta e motivata degli autori delle osservazioni, la loro identitagrave non saragrave rivelata. SINTESI PROCEDIMENTO Il 3 marzo 2007, lautoritagrave ha ricevuto da unassociazione comunitaria una denuncia relativa alla vendita a due entitagrave distncia privada, da parte delle autoritagrave del comune di Time, degli appezzamenti nn. 1152, 1301, 1630, 4165 situati in tale comune, noncheauute alla vendita a un investitore privato, da parte de Bryne fotballklubb (una societagrave di calcio), dellappezzamento n. 270 (stadio di Bryne, che comprend anche lappezzamento n. 232) donato em precedenza alla societagrave dal comune. Con lettera del 9 maggio 2007, un investitore privato ha presentato allautoritagrave una denuncia em merito alla vendita, da parte do município de Time, di uno dei suddetti appezzamenti, il n. 4165. Con lettera del 19 giugno 2007, il Tempo pensjonistparti (un partito politico) ha denunciato il presunto conferimento alla Fórum Jaeligren AS do espírito espiritual do costruire um parcheggio sotterraneo con 200 posti macchina su un terreno situato nel centro di Bryne, destinato alla costruzione Di una nuova scuola secondaria superiore (appezzamenti nn. 1125, 2277, 2278 e 2284). Em seguito a um scambio di corrispondenza com o autoritagrave norvegesi, lautoritagrave ha deciso di avviare una procedura formale dindagine sulle operazioni immobiliari effet de comunhão di Time in merito agli appezzamenti nn. 1152, 1301, 1630, 4165, 270 e 232 situati sul suo territorio. Essa ha invece rilevato che, attualmente, le operazioni relative agli appezzamenti nn. 1125, 2277, 2278 e 2284, com efeito, com o diâmetro do tempo, não hanno comporta a concessão de dióxido de diodo. VALUTAZIONE La vendita degli appezzamenti nn. 1152, 1301 e 1630 a Grunnsteinen AS Mediante de acordo com a venda do 25 de agosto de 2007, com a data de divulgação do contrato, no momento em que vendeu no mercado. Grunnsteinen AS gli appezzamenti nn. 1152 (1 312 m 2), 1301 (741 m 2) e 1630 (1 167 m 2) situaço do centro da citação de Bryne, centro amministrativo do município de Time. Al momento delloperazione, lappezzamento n. 1152 risultava utilizzato vem parcheggio comunale con 44 posti. 2 Grunnsteinen non ha versato denaro per tali appezzamenti, ma si egrave impegnato a costruire un parcheggio sotterraneo sotto lappezzamento n. 1152 e di trasferire 65 posti al comune di Time. Secondo le autoritagrave comunali, lobbligo di costruire i posti macchina sostituisce il pagamento classico degli appezzamenti. Em altri termini, I 44 nuovi posti macchina sotterranei compenserebbero la perdita dei 44 posti macchina in superficie e il valore dei 21 posti supplementari corrisponderebbe al valore dei due appezzamenti supplementari trasferiti. La Norvegia ha presentato calcoli secondo i quali il valore dei 21 posti macchina supplementari era por um NOK, mentre il valore dei due appezzamenti supplementari egrave stato stimato a NOK. Tali calcoli si basavano sulla stima del valore dellappezzamento n. 1630, por um período de 600 NOKm 2, e su calcoli effettuati dallimpresa edile Skanska, che indicavano un prezzo di costo de NOK (al netto delliva e dei costi dacquistoaffitto do terreno) por ciascun posto macchina in un parcheggio sotterraneo. Se você está procurando por um preço mais alto, basta vender um documento com um preço mais alto, utilize o formulário para verificar a disponibilidade e registre-se no endereço do usuário. LAutoritagrave ritiene in via preliminar che ciograve sia effettivamente accaduto, per le seguenti ragioni. Innanzitutto, lacquirente non ha versato denaro per i beni immobili acquiti. Risulterebbe quindi, uma vista principal, che loperazione comporti aiuti, em mancanza di provar convincenti del contrario. Um conto riguardo, non sarebbero state rispettate o procedimento definitivo do negli orientais do deltautoritagrave sulla vendendo di terreni e di edifici da parte di autoritagrave publicidade, poicheacute non egrave stata bandita alcuna gara dappalto e sol último uno dei beni immobili trasferiti egrave stato stimulato. Secondo lautoritagrave, questa stima sarebbe altresigrave troppo superficiale per soddisfare i requisiti degli orientamenti. Le autoritagrave norvegesi sostengono inoltre che loperazione costituisca uno scambio di beni immobili, dato che il comune offre al promotore tre beni, uno dei quali egrave utilizzato vem parcheggio, e riceve em cambio un numero piugrave elevate di posti macchina nel parcheggio sotterraneo. Questo ragionamento sembrerebbe basarsi sul principio che le stime apresentam allautoritagrave siano da ritenersi assistir. Come si egrave detto in precedenza, tuttavia, la stima dellappezzamento n. 1630 apresenta lacune diversa. Analogamente, a stima de cosméticos de posse de macacos do futuro, por exemplo, com base na pesquisa e no terremoto. Loperazione non sarebbe quindi stata effettuata a condizioni di mercato. Se lindagine confermasse quanto precede, a posição de Grunnsteinen risulterebbe rafforzata rispetto a quella dei suoi concurrenti. Inoltre, o terreno avrebbe potuto interessare acquirenti stabiliti in altri Stati SEE. Por outro lado, lautoritagrave ritiene in via preliminare che loperazione. Pode falsear a concorrenza e incidere sugli scambi allinterno dello SEE. Sarebbero quindi stati concessi aiuti di Stato ai sensi dellarticolo 61, paragrafo 1, dellaccordo SEE. La vendita dellappezzamento n. 4165 a Bryne Industripark AS Il 31 agosto 2005, il comunicado em Tempo e il promotor imobiliário privado Bryne Industripark AS hanno firmato un accordo di vendita relativo allappezzamento n. 4165 situato a Haringland, nel comune di Time. Lappezzamento egrave costituito da m 2 di terreno industrial e il prezzo di vendita egrave stato fissato a 4,7 Mio NOK (pari allincirca a 83 NOKm 2). Non egrave stata bandita alcuna gara dappalto neacute eseguita alcuna stima prima della vendita. Prezzo sarebbe stato calcolato sulla base di quello pagato dal comune di Tempo por lacquisto della proprietagrave nel 1999, al quale sono state aggiunte le spese di capitale, giuridiche e amministrative. Tuttavia, nellottobre 2006 il comune aveva deciso che in futuro i terreni industriali avrebbero dovuto essere venduti a prezzo di mercato, dato che il metodo applicato fino a quel momento avrebbe comportato la vendita dei terreni a prezzi troppo bassi. Em contos de conteúdos, lautoritagrave ritiene in via preliminare che il terreno sia stato venduto a un prezzo inferiore al valore di mercato e che egrave probabile che siano state usezate risorse statali ai sensi dellarticolo 61, paragrafo 1, dellaccordo SEE e che Bryne Industripark abbia beneficiato di Un vantaggio selettivo. Se ciograve venisse confermato, a Posição de Bryne Industripark risulterebbe rafforzata rispetto a quella dei suoi concurrenti. Inoltre, o terreno avrebbe potuto interessare acquirenti stabiliti in altri Stati SEE. Por outro lado, lautoritagrave ritiene in via preliminare che loperazione. Pode falsear a concorrenza e incidere sugli scambi allinterno dello SEE. Sarebbero quindi stati concessi aiuti di Stato ai sensi dellarticolo 61, paragrafo 1, dellaccordo SEE. 3 La vendita degli appezzamenti nn. 270 e 232 alla societagrave di calcio Bryne fotballklubb Con accordo dell8 agosto 2003, il comune di Tempo ha ceduto il titolo dello stadio de Bryne (nn. 232 e 270), che copre una superficie di circa m 2, alla Bryne fotballklubb (Bryne FK ), Una societagrave locale di calcio che gioca attualmente na série B. Dato che la societagrave non ha versato denaro per il terreno, lautoritagrave ritiene probabile che siano state usezate risorse statali ai sensi dellarticolo 61, paragrafo 1, dellaccordo SEE e che la Bryne FK Abbia beneficiato di un vantaggio selettivo. Le autoritagrave norvegesi hanno obiettato che la Bryne FK não egrave unimpresa ai fini dellaccordo VER. Dal sito web della Bryne FK risulta perograve che il club e occupa, tra laltro, dellacquisto e della vendendo di giocatori professionisti, organizte spettacoli sotto forma di partição de calcio e mette a disposizione spazi pubblicitari dietro pagamento. Tali attivitagrave potrebbero essere considerate prestazioni di servizi sul mercato e sarebbero quindi di natura economica. LAutoritagrave ritiene pertanto, in via preliminare, che la Bryne FK eserciti attivitagrave dimpresa ai sensi dellarticolo 61, paragrafo 1, dellaccordo SEE. Loperazione rafforza la posizione della Bryne FK rispetto a quella dei suoi concurrenti. Inoltre, o terreno avrebbe potuto interessare acquirenti stabiliti in altri Stati SEE. Por outro lado, lautoritagrave ritiene in via preliminare che loperazione. Pode falsear a concorrenza e incidere sugli scambi allinterno dello SEE. Sarebbero quindi stati concessi aiuti di Stato ai sensi dellarticolo 61, paragrafo 1, dellaccordo SEE. COMPATIBILITAgrave Dalle informazioni di cui dispone lautoritagrave non risulta che siano stati concessi aiuti destinati a favorire lo sviluppo economico di regioni ove il tenore di vita sia anormalmente basso oppure si abbia una grave forma de sottoccupazione, promuovere a realização de um progetto de comune interesse europeo o Agevolare lo sviluppo di alcune attivitagrave economiche. Inoltre, gli aiuti concessi a una societagrave sportiva non sembrano promuovere lo sviluppo culturale. Em contos de histórias, larticolo 61, paragrafo 3, lettere da a) a c) dellaccordo SEE risulta inapplicabile. OBBLIGHI PROCEDURALI E RECUPERO DI AIUTI ILLEGALI Larticolo 1, parágrafo 3, della parte I, del protocolo 3, dellaccordo sullautoritagrave di vigilanza e sulla Corte costituisce un obbligo di sospensione. Larticolo 14 della parte II do protocolo de estabilização, em caso de decisão negativa, tutti gli aiuti illegali devono essere recuperati presso il beneficiario. CONCLUSÃO, Alla luce di quanto precede, lautoritagrave ha deciso di avviare il procedimento dindagine formale di cui allarticolo 1, paragrafo 2, della parte I, del protocollo 3, allaccordo sullautoritagrave di vigilancia e sulla Corte in merito alle operazioni immobiliari effettual comal di Tempo em Relazione agli appezzamenti nn. 1152, 1301, 1630, 4165, 270 e 232 situati sul suo territorio. 4 DECISÃO Nº 71707COL DA AUTORIDADE DE FISCALIZAÇÃO DA EFTA, de 19 de Dezembro de 2007, sobre as transacções imobiliárias realizadas pelo município de Hora relativas aos números de imóveis 1152, 1301, 1630, 4165, 270, 232, 1125, 2277, 2278, 2284 em tempo (NORUEGA) THE ÓRGÃO DE FISCALIZAÇÃO DA EFTA, TENDO EM CONTA o Acordo sobre o Espaço Económico Europeu (1), nomeadamente os artigos 61.º a 63.º e o Protocolo n. º 26, TENDO EM CONTA o Acordo entre os Estados da EFTA sobre o estabelecimento de um Órgão de Fiscalização e um Tribunal de Justiça (2), em especial o artigo 24.º, os nºs 2 e 3 do artigo 1º da Parte I e os nºs 4 e 4 do artigo 4º da Parte II do Protocolo nº 3, TENDO EM CONTA as Diretrizes das Autoridades ( 3) sobre a aplicação e interpretação dos artigos 61.oe 62.o do Acordo EEE e, em especial, do capítulo relativo à venda de terrenos e edifícios pelas autoridades públicas, Considerando o seguinte: I. FACTOS 1. PROCEDIMENTO Em 3 de Março de 2007, o Órgão recebeu Uma queixa de uma associação na Med Aksjonsgruppa Ta vare paring trivelige Bryne (a seguir designada Aksjonsgruppa), referente às vendas dos imóveis 1152, 1301, 1630, 4165 no município Time pelas autoridades municipais a duas entidades privadas diferentes, bem como a venda do título número 270 (Estádio de Bryne, que também inclui o título no 232), de Bryne fotballklubb, previamente atribuído ao clube pelo município, a um investidor privado (Evento). Por carta de 9 de Maio de 2007, o investidor privado, Gunnar Oma, enviou uma queixa ao Órgão de Fiscalização relativo à venda pelo município Time de uma das propriedades acima mencionadas, ou seja, o número 4165. O Sr. Oma alegou que a venda tinha ocorrido sem avaliação prévia do valor e Sem um processo de concurso incondicional (Event No). Por carta de 25 de Maio de 2007 (Evento n. º), o Órgão de Fiscalização convidou as autoridades norueguesas a comentarem as queixas e solicitaram informações adicionais. Além dos números de propriedade mencionados acima, a Autoridade também fez perguntas sobre a compra pelo Município de Tempo de uma propriedade a ser usada para a construção de um novo ensino médio (números de título 1125, 2277, 2278 e 2284), ao lado de (1 ) A seguir designado "Acordo EEE". (2) A seguir designado "Acordo de Fiscalização e Tribunal". (3) Regras processuais e substantivas no domínio dos auxílios estatais Orientações sobre a aplicação e interpretação dos artigos 61.o e 62.o do Acordo EEE e do artigo 1.o do Protocolo n. o 3 do Acordo de Fiscalização e de Tribunal, adoptado e emitido pelo Órgão de Fiscalização da EFTA em 19 de Janeiro de 1994, publicado no JO L 231, Suplemento EEE n. ° 32, 3 de Setembro de 1994, com a última redacção que lhe foi dada pela Decisão 15407COL, a seguir designada por «Orientações relativas aos auxílios estatais». Bryne Stadium. A venda tinha sido objecto de artigos na imprensa local que foram anexados à queixa. Por carta de 19 de junho de 2007 (recebida pela Autoridade em 22 de junho de 2007, Evento No.), o Time pensjonistparti reclamou do direito exclusivo concedido ao Forum Jaeligren AS com relação ao desenvolvimento de 200 vagas de estacionamento subterrâneo na propriedade no centro da Bryne para ser usado para a construção de uma nova escola secundária superior (números de título 1125, 2277, 2278 e 2284) (4). Segundo o queixoso, 180 dos espaços de estacionamento deveriam ser utilizados pelo Forum Jaeligren. Por carta de 3 de Julho de 2007 (Evento n. º) do Governo norueguês, recebida e registada pela Autoridade em 3 de Julho de 2007, a Noruega respondeu ao pedido de informação. Por carta de 28 de Julho de 2007, a Aksjonsgruppa apresentou observações às autoridades norueguesas, recebidas e registadas pela Autoridade em 30 de Julho de 2007 (Evento n. º). Por data de 7 de setembro de 2007 (Evento No.), a Aksjonsgruppa apresentou um acordo entre o município de Rogaland e o município da Time sobre o desenvolvimento e uso da propriedade para ser usado como uma nova escola secundária (números de título 1125, 2277, 2278 e 2284) (Evento Não), que incluiu uma cláusula pela qual o Município do Município concordou em conceder à Forum Jaeligren o direito de desenvolver 200 vagas de estacionamento na nova escola secundária, bem como o direito exclusivo de usar 180. Por data datada de 19 de setembro de 2007 (números de evento e), o queixoso apresentou relatórios de imprensa sobre as vendas de terrenos. Finalmente, até 2 de outubro de 2007 (Evento No.), o queixoso apresentou uma auditoria realizada por auditores externos (Deloitte) de vendas de terrenos e prédios municipais do Time nos últimos anos (Evento No.). Por carta de 23 de Outubro de 2007 (Evento n. º), o Órgão de Fiscalização convidou as autoridades norueguesas a comentarem a terceira queixa no caso (da Time Pensjonistparti) e solicitaram informações adicionais sobre os acordos relativos à construção de uma nova escola secundária superior e Os direitos conferidos ao Forum Jaeligren a esse respeito. (4) Os números de propriedade referidos na reclamação são 1125, 225, 2274, 2277, 2278 e 2288. Tentativas foram feitas para verificar isso com o queixoso, mas uma resposta clara não pôde ser obtida (s do manipulador de casos de 19 de outubro de 2007 e Responda do Time Pensjonistparti de 22 de outubro de 2007, Eventos Nos. E). Com base na descrição das propriedades na queixa, a Autoridade, no entanto, considera que a propriedade referida deve ser a propriedade em que uma nova escola secundária deve ser construída, ou seja, números de título 1125, 2277, 2278 e 2284 . 5 Por cartas de 21 e 22 de Novembro (números de evento e), as autoridades norueguesas responderam à solicitação da Autoridade. 2. DESCRIÇÃO DAS TRANSACÇÕES 2.1. A venda dos números de título 1152, 1301 e 1630 a Grunnsteinen AS Por um contrato de venda datado de 25 de agosto de 2007, o município da Time vendeu os números do título 1152 (1 312 metros quadrados), 1301 (741 metros quadrados) e 1630 (1 167 metros quadrados) O centro de Bryne, o centro municipal do município do tempo, para o promotor da propriedade privada Grunnsteinen AS. A Cláusula 1 do contrato (1) estabelece que as propriedades, no momento da celebração do contrato, foram zonadas para fins de vias residenciais e públicas. No número de título 1152, havia 44 espaços de estacionamento municipais pertencentes ao município do Time. Nos termos da Cláusula 1 do contrato, o Grunnsteinen AS compromete-se a construir vagas de estacionamento subterrâneo no título número 1152, das quais 65 serão transferidas para o município Time após a conclusão (cláusulas 1 e 5 do contrato). Grunnsteinen não pagou nada pelo imóvel, de acordo com as autoridades municipais, a obrigação de construir os espaços de estacionamento substitui o pagamento ordinário da propriedade (2). No momento, nenhum dos títulos foi transferido para Grunnsteinen AS, no entanto, a cláusula 7 do acordo prevê que os títulos devem ser transferidos após a conclusão dos espaços de estacionamento, o mais tardar no final de Além. A Cláusula 1 prevê que o carro subterrâneo O parque será registrado como um título separado no registro de terra quando re-transferido para Time Municipalidade. A iniciativa de entrar no acordo parece ter sido tomada pelos compradores e nenhuma rodada pública de licitação foi organizada antes da venda (3). De acordo com as autoridades municipais, o pagamento do título nº 1152 consistiu nos 44 lugares de estacionamento da propriedade que foram compensados ​​no parque de estacionamento subterrâneo. Quanto aos números de títulos 1301 e 1630, o município encomendou uma avaliação de valor de um dos imóveis, título nº 1630, que o município alega ter sido avaliado pela Eiendomsmegler 1. Somente a avaliação do título nº 1630, que concluiu que o valor de mercado era 600 NOK por metro quadrado, foi apresentado à Autoridade (4). No entanto, as reservas foram expressas em relação ao tamanho da área, a qualquer gravidade no título no registro de propriedade e aos regulamentos de zoneamento, já que nenhum deles foi verificado. As autoridades norueguesas também apresentaram os cálculos feitos pela empresa de construção Skanska Norge AS, mostrando que o preço de um espaço de estacionamento em um parque de estacionamento subterrâneo seria aproximadamente NOK. Excluindo o IVA e os custos de compra de terrenos (5). Com base nessas estimativas, a (1) Norways responde ao primeiro pedido de informações da Autoridade (Event No. Annex 1). (2) A Norways responde ao primeiro pedido de informações da Autoridade (Evento No.), Pergunta 1 (e). (3) Norways responde ao primeiro pedido de informações da Autoridade (Evento No.), responda à pergunta 1 (e). (4) A Norways responde ao primeiro pedido de informações da Autoridade (Evento No. Anexo 2). Na resposta de Norways, afirma-se que a avaliação do valor dizia respeito aos números dos títulos 1301 e 1630. No entanto, isso não se reflete na avaliação real, nem o número de metros quadrados nele indicado indica que ambas as propriedades foram levadas em consideração. (5) A Norways responde ao primeiro pedido de informações da Autoridade (Evento No. Anexo 5). As autoridades norueguesas afirmam que o preço de mercado dos números de títulos 1301 e 1630, com base na avaliação do valor, seria NOK (6), enquanto que o valor dos 21 lugares de estacionamento adicionais que Grunnsteinen irá construir para o município é estimado em (7). Assim, o município afirma que o valor dessas duas propriedades é totalmente compensado por Grunnsteinen através da construção de 21 vagas de estacionamento adicionais. A venda do número de título 4165 a Bryne Industripark AS Em 31 de agosto de 2005, Time Municipality e o promotor de propriedade privada Bryne Industripark AS Assinou um acordo de venda relativo ao título no 4165 em Haringland in Time (8). O título compreende metros quadrados de terra industrial e o preço de venda foi fixado em NOK 4,7 milhões (ou aproximadamente NOK 83 por metro quadrado). No momento da assinatura do acordo, a área foi zonalizada para fins industriais, mas o plano de zoneamento detalhado não foi adotado devido a objeções da administração da estrada pública. De acordo com as autoridades municipais, espera-se que os novos regulamentos de zoneamento detalhados sejam adotados no outono. O contrato contém uma cláusula de claw-back (Cláusula 7) para o município Time no caso de o imóvel não ter sido construído ou usado 5 anos Após a data da posse. No momento da celebração do acordo, o imóvel consistia em terrenos não desenvolvidos. No memorando para o conselho municipal que aprovou o acordo, a administração municipal declara que a conclusão de um acordo de desenvolvimento deve ser uma condição para vender a terra. No entanto, por enquanto, esse acordo ainda não foi celebrado, uma vez que os regulamentos de zoneamento detalhados para a área ainda não foram adotados. O município confirma que nenhuma rodada pública de licitação foi organizada antes da venda, que surgiu após uma iniciativa do comprador. No entanto, afirma que a disponibilidade de terrenos industriais na área em questão foi anunciada em sua página na Internet. Uma avaliação de valor não foi realizada antes da venda. Resulta do memorando administrativo feito em relação à venda que o preço cobrado baseou-se no preço ao qual o tempo o município comprou o imóvel em 1999, ao qual foram adicionados os custos de capital, o trabalho regulatório e os custos administrativos. O preço foi, portanto, estabelecido de acordo com o princípio geral do município para a venda de propriedades industriais, ou seja, a venda ao custo (9). De acordo com o queixoso, o preço por metro quadrado para este tipo de propriedade deve estar na faixa de NOK 400. Isso se baseia em uma reivindicação de que um avaliador de ativos independente avaliou a propriedade em janeiro de 2007 (10). No entanto, nenhuma documentação foi enviada para esse efeito. Em contrapartida, as autoridades municipais afirmam que outras propriedades industriais foram vendidas, no mesmo período, por preços entre 80 e 115 NOK. Isso parece basear-se em um valor de NOK 600 por metro quadrado mais o valor de um edifício No título nº 1301. A Autoridade não recebeu uma avaliação do edifício. (7) Baseia-se na estimativa de custo original do município da NOK. Estabelecido nos documentos de antecedentes para as deliberações no conselho municipal (Evento No. pp). A estimativa da Skanska parece ter sido obtida numa fase posterior. (8) Evento No. p. 19 et seq. (9) Evento No. pp (10) Veja o Evento Não (reclamação original), repetido nos comentários da Aksjonsgruppas para a resposta da Norways, Evento nº 6 por metro quadrado na área e anexar contratos relativos a tais propriedades (1). Também afirma que Bryne Industripark, por acordo verbal, vendeu uma parte importante da propriedade (metros quadrados) para Jaeligren Arena com a finalidade de construir um novo estádio de futebol em março de 2007, a um preço de NOK 100 por metro quadrado (2) . Nenhuma documentação do preço real foi fornecida. Além disso, de acordo com os queixosos, os mesmos investidores possuem interesses financeiros tanto no Bryne Industripark AS quanto na Jaeligren Arena, e uma possível transação, portanto, não pode ser assumida em termos comerciais normais. A venda dos títulos 270 e 232 para Bryne fotballklubb e A transferência subsequente do imóvel para o Forum Jaeligren AS Por acordo datado de 8 de agosto de 2003, o município da Time transferiu o título para o estádio Bryne, números de título 232 e 270, uma área de aproximadamente metros quadrados, para Bryne fotballklubb (Bryne FK) (3). Dos documentos de base da venda, parece que o município, por sua vez, comprou a terra do clube de futebol por NOK 1 milhão na Autoridade não tem mais informações sobre esta venda. Bryne FK é um clube de futebol local, atualmente jogando na chamada Adecco League (1ª divisão). Além de Bryne FK, que está registrada no cadastro da empresa como uma organização sem fins lucrativos (4), o clube de futebol também criou uma companhia limitada, Bryne Fotball AS. As informações fornecidas pelas autoridades norueguesas no que se refere à relação organizacional entre Bryne FK e Bryne Fotball AS não são muito extensas no entanto, a partir do relatório anual da Bryne FK, parece que a empresa foi criada para cuidar do objetivo dos clubes de promoção Para a Premier League norueguesa. Parece também que Bryne FK é o principal acionista da empresa e pagou suas dívidas. Parece que as atividades esportivas, incluindo as da equipe de elite que visam a promoção para a Premier League, ocorrem dentro do Bryne FK (5). Antes da transferência do título para a terra, o clube de futebol tinha contratos de arrendamento terrestre com o município para os seus edifícios com títulos 270 e 232, que incluía o estádio, uma casa do clube e um salão de esportes (6). Assim, o acordo de 8 de agosto de 2003 apenas diz respeito à propriedade do terreno e não aos edifícios. Um prédio que não pertencia a Bryne fotballklubb parece permanecer na terra, e estava previsto que o clube assumisse os direitos dos municípios sob o contrato de arrendamento com o dono do prédio (7). Nos termos da Cláusula 2 do contrato, os números de título 232 e 270 são transferidos para Bryne FK sem remuneração. Também é fornecido no acordo que o município cobre todos os custos relacionados com (1) Norways responde ao primeiro pedido de informações da Autoridade (Event No. Annexes 13-17). (2) Veja o artigo do jornal local Jaeligrbladet de 28 de março de 2007, referente a esse preço. (3) Evento No. p. 29 e a Norways responde ao primeiro pedido de informação da Autoridade (Anexo No. Anexo 29). (4) A Norways responde ao primeiro pedido de informações da Autoridade (Evento No. Anexo 21). (5) A Norways responde ao primeiro pedido de informações da Autoridade (Evento No. Anexo 22). (6) Os contratos de arrendamento terrestre fornecidos pela Noruega, os Anexos 18 e 19 a Norways respondem ao primeiro pedido de informação da Autoridade (Evento No.). (7) Consulte o Anexo 24 para a Norways responder ao primeiro pedido de informações da Autoridade (Evento). A transferência da propriedade, como parcelamento, medição, etc. Os títulos compreendem aproximadamente metros quadrados, e está expressamente previsto que deve, principalmente, ser usado para fins esportivos. Resulta da cláusula 1 do acordo que os antecedentes para a transferência dos títulos eram que o clube de futebol pediu essa transferência devido ao fato de que precisava aumentar seus ativos para cumprir os requisitos estabelecidos pelo futebol norueguês Associação para campos de futebol a serem usados ​​para jogos em Tippeligaen (Premier League norueguesa). A partir dos memorandos de fundo, parece ter sido essencial que a propriedade possa ser usada como garantia de dívidas, e é mencionado que a provisão de que ela só pode ser usada para fins esportivos pode reduzir um pouco seu valor contábil. O queixoso alega que, em 2007, a Bryne FK planeja vender o estádio para o Forum Jaeligren por NOK 50 milhões. Isso parece ter ocorrido ao mesmo tempo que o clube de futebol comprou uma propriedade para a construção de um novo estádio em Haringland da Bryne Industripark AS (uma venda acima referida). Em resposta ao pedido de informação da Autoridade, as autoridades norueguesas confirmaram que foi assinada uma carta de intenção entre a Bryne FK e o Forum Jaeligren sobre o título n. º 270. No entanto, as autoridades municipais não conseguiram produzir uma cópia e, por conseguinte, a Autoridade Não teve nenhuma confirmação nem do preço mencionado nem da existência de contrato vinculativo. A compra pelo município do tempo de títulos números 1125, 2277, 2278 e 2284 para a construção de uma nova escola secundária superior e o direito ao estacionamento subterrâneo concedido a Forum Jaeligren Em 4 de janeiro de 2007, o Time Municipality e o Forum Jaeligren firmaram um acordo (8) pelo qual Time Municipality comprou os números de título 1125, 2277, 2278 e 2284 no Time, no total de aproximadamente metros quadrados, por NOK 59,5 milhões (isto é, NOK Por metro quadrado). O município confirmou que nenhuma avaliação de valor foi realizada do imóvel antes da conclusão do contrato. Afirma-se que o preço baseou-se nos custos de compra do Forum Jaeligrens (9). O contrato também estipula que é responsabilidade do Forum Jaeligrens preparar o terreno para a construção, ou seja, para demolir edifícios e fundações existentes, etc. Na Noruega, os municípios do condado são responsáveis ​​pelo funcionamento das escolas do ensino médio (10), porém é prática comum que A terra em que os edifícios serão construídos é oferecida gratuitamente pelos municípios. Conforme mencionado na Cláusula 2 do contrato, o imóvel deve ser usado para a construção de uma nova escola secundária superior. Em 13 de agosto de 2007, o município efetivamente entrou em acordo com o município de Rogaland County no que se refere à construção do ensino médio (11). Cláusula 3 do (8) Norways responde ao primeiro pedido de informações da Autoridade (Evento No. Anexo 26). (9) A Norways responde ao primeiro pedido de informações da Autoridade (Event No). (10) Ver a Lei relativa ao ensino de 17 de julho de 1998, n. ° 61, seção (11) Contrato entre o Município do tempo e o Município do Condado de Rogaland relativo à construção de uma nova escola secundária, o contrato do Evento nº 7 prevê que, sob condição that the county municipality will not need more parking spaces than expected at the time of conclusion of the agreement, the county municipality accepts that Forum Jaeligren may cover its need for parking spaces in an underground car park comprising 200 spaces in total, to be constructed under the school buildings. The county municipality will be entitled to 10 per cent of the surface of the underground car park. However, since Forum Jaeligren has been granted an extension of its deadline for compliance with the zoning requirements for parking spaces (1 parking space per 100 square metres) until 31 December 2008, no agreement has yet been entered into between Forum Jaeligren and Rogaland County municipality governing Forum Jaeligrens rights on the property. According to the Norwegian authorities, neither does the agreement between the municipality and the county municipality confer a legally enforceable right on Forum Jaeligren. The Norwegian authorities underline, in this context, that Forum Jaeligren did not take part in the negotiations prior to the conclusion of the agreement. Finally, Norway also takes the view that a separate agreement lying down, in detail, the conditions for Forum Jaeligrens right to use the property for parking purposes would be necessary at a later point ( 1 ). 3. COMMENTS BY NORWAY Norway was invited to comment on the complaints in the Authoritys requests for information, and did so in its replies. The replies were drafted by Time municipality and the Government did not provide additional comments. Concerning the first of the transactions mentioned above, the Norwegian authorities claim, in essence, that the transfer of title numbers 1152, 1301 and 1630 without remuneration does not amount to aid since it should be considered as an exchange of real property. In fact, the municipalitys 44 parking spaces above ground will be exchanged for parking spaces in an underground car park. With respect to title No 1301 and 1630, it is claimed that, based on the value of these two properties in comparison with the cost estimates of parking spaces in underground car parks in similar projects, the value of the increase in the number of parking spaces (21) which the municipality will get as a result of the deal more than covers the value of the properties transferred. Against this background, the Norwegian authorities take the view that no aid is granted, irrespective of the fact that title No 1152 was not valued. It is also claimed that, in the event that aid is present, it would be de minimis aid. As for the sale of title No 4165 to Bryne Industripark AS, Time municipality claims that, irrespective of the fact that no value assessment was made and that the property in question appears to have a very attractive location, the price per square metre corresponds to the market price. This is due to specific difficulties pertaining to the property: there were, inter alia, objections to the zoning plan, which, therefore, had not yet been adopted, and the property was difficult to exploit efficiently due to the construction prohibition in proximity to the railway. Furthermore, it is claimed that equivalent industrial properties in the municipality were recently sold at prices which, per square metre, roughly correspond to the price paid by Bryne Industripark. ( 1 ) Norways reply to the Authoritys second request for information (Event Nos and ). With respect to the sale of Bryne stadium to Bryne FK, the Norwegian authorities argue that the buyer, Bryne FK, is not an undertaking within the meaning of the EEA Agreement, but a non-profit organisation and a sports club. Consequently, the Norwegian authorities take the view that Article 61 EEA does not apply to the transaction regardless of whether or not it confers an economic advantage on the buyer. With respect to the titles which are to be used for the construction of an upper secondary school and Forum Jaeligrens right to build parking spaces under the school buildings, Time municipality claims that no legally binding agreement has yet been entered into with Forum Jaeligren. It was always the municipalitys intention that such a right could only be granted on market conditions, but it would now be up to the County Municipality to negotiate an agreement with Forum Jaeligren governing the conditions for the construction of parking spaces. II. ASSESSMENT 1. THE PRESENCE OF STATE AID State aid within the meaning of Article 61(1) EEA Article 61(1) of the EEA Agreement reads as follows: Save as otherwise provided in this Agreement, any aid granted by EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Contracting Parties, be incompatible with the functioning of this Agreement. It follows from this provision that, for State aid within the meaning of the EEA to be present, the following conditions must be met: the aid must be granted through State resources, the aid must favour certain undertakings or the production of certain goods, i. e. the measure must confer an economic advantage upon the recipient(s), which must be selective, the beneficiary must be an undertaking within the meaning of the EEA Agreement, the aid must be capable of distorting competition and affect trade between contracting parties. Whether these conditions are met must be assessed individually with respect to each of the transactions described above The sale of title numbers 1152, 1301 and 1630 to Grunnsteinen AS The presence of State resources The term State resources covers all aid granted from public sources, including municipalities. Aid granted by Time municipality would thus fall within the definition. If public land is sold below market value, State resources are present ( 2 ). In the case at hand, the buyer did not pay any money for the properties. Thus, prima facie, the transaction would seem to involve aid, and it would be for the Norwegian authorities to rebut that presumption. ( 2 ) Case T-27401, Valmont Nederland BV v Commission, 2004 ECR II-3145, paragraphs 8 The Norwegian authorities argue that the buyer did pay a price for the properties by taking on the obligation to build an underground car park in which the municipality would be entitled to 65 parking spaces. Thus, what remains to be considered is whether it can established, either in application of the procedures described in the State aid guidelines or by other methods, that the transaction therefore took place on market terms. The Norwegian authorities have confirmed that the sale of the properties was not announced publicly, but came about following an initiative from Grunnsteinen. Thus, no unconditional bidding procedure (which could, theoretically, have led to a very low, or even no value being paid, given the obligation to provide parking spaces) within the meaning of the Guidelines took place. Concerning sales without an unconditional bidding procedure, the Guidelines require, for the presence of State aid to be excluded on this basis, that an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sales negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards. The market price thus established is the minimum purchase price that can be agreed without granting State aid. In the case at hand, since the payment consists of the construction of 65 underground parking spaces for public use, in order for State aid to be excluded on the basis of the guidelines, a value assessment of the properties would have to be undertaken, and the market price of the parking spaces would have to be established in a reliable manner. As for the properties sold, it is clear that at least title number 1152 was not assessed at all. The Norwegian authorities claim that both title numbers 1301 and 1630 were valued however, only the assessment of title number 1630 has been forwarded to the Authority on request. Thus, the procedure laid down for establishing the market price through independent value assessment cannot, under any circumstances, be considered to have been complied with. Moreover, since the properties were transferred en bloc, a value assessment should cover all three properties taken together. With respect to the title(s) which w(as)(ere) actually valued, the Authority has not been assured that it took place in accordance with the guidelines, which require that the market value should be established on the basis of generally accepted indicators and valuation standards. In the valuation by Eiendomsmegler 1, it is merely stated that the valuation is carried out in accordance with our best judgement and conviction, on the basis of a visit of the property and information provided by the seller. However, the valuation does neither set out the characteristics of the property which were decisive for the conclusion, nor the method applied, for example one of the methods recommended by the Norwegian Valuers And Surveyours Association ( Norges Takseringsforbund (NTF) ) for commercial property ( 1 ). In the view of the Authority, the valuation carried out by Eiendomsmegler 1 does not give sufficient information for the Authority to ascertain that it was carried out in accordance with generally accepted indicators and valuation standards. Concerning the value of the parking spaces which the municipality will receive in remuneration for the properties, the Norwegian authorities have enclosed estimates made by the ( 1 ) The Authority has previously held that these standards fulfil the requirements of the Guidelines, ref. Decision No 17005COL on the sale of the University Library Building and Part of Adjacent Property in Oslo. construction firm Skanska Norge AS, arriving at NOK per parking space. The Authority also notes that the estimates are subject to the reservation that building costs will vary, depending on a range of factors such as size, location, proximity to roads, lifts, fire security, etc. and also that price will further depend on working methods, timing and market situation. Although the guidelines on expert evaluation are not directly applicable to the valuation of the future car park, the Authority is not convinced that the evaluation by Skanska was carried out in a reliable manner. In particular, the calculations presented seem to have be carried out exclusively on the basis of experience from other projects and, thus, do not seem to take sufficient account of the characteristics of the specific property in question in order to be suitable for establishing the market price. Against this background, the presence of aid cannot be excluded on the basis of, or by analogy to, the guidelines. The Norwegian authorities also seem to argue that the presence of aid can be excluded on other grounds. In particular, they claim that the transaction is in fact an exchange of property, and that the fact that title No 1152 was not valued is therefore irrelevant. The argument seems to be based on the idea that, since the 44 public parking spaces currently occupying title number 1152 will be replaced by underground parking spaces, the municipality keeps what it had before entering into the contract. Concerning exploitation of title No 1152 above ground, this area will now be regulated as a green area and thus will have no independent market value. It must be assessed whether these arguments are capable of excluding the presence of State aid. In that regard, what remains to be considered is the market value of the property transferred at the time of the conclusion of the contract ( 2 ). Thus, the subjective value of the land for the municipality when used as a car park does not establish the market price as long as the land could also be exploited for different purposes. At the time of the contract, this seems to have been the case, and the possibility for alternative (and more profitable) uses must, therefore, be the basis for the calculation of the market price. The Authority takes the view that, even if parts of title number 1152 might, more than two years later, be zoned as a green area, what must be assessed is what use of the properties (if sold together) potential buyers could expect at the time of the transaction. Secondly, this argument seems to presuppose that the valuations of the two other titles and the parking spaces are acceptable, so that the value of the parking spaces equals or exceeds the value of the two additional titles. As shown above, the Authority has not found the calculations presented to it convincing. Against this background, the Authority has serious doubts that the price paid for the property reflected its market value. Favouring certain undertakings or the production of certain goods Firstly, the measures must confer on Grunnsteinen AS advantages that relieve it of a financial burden that it would normally have to cover from its budget (in this case, any additional price payable for the land in question). Secondly, the measure must be selective in that it favours certain undertakings or the production of certain goods. ( 2 ) See Case T-36600, Scott SA v Commission, judgment of 29 March 2007 (not yet reported), paragraph 106. 9 If, and to the extent that, the price paid for the properties does not reflect their market value, Grunnsteinen obtains an advantage in the form of a lower purchase price which it would normally have to pay out of its own budget. Equally, the measure would be selective since it only benefits the buyer. The measures must distort competition and affect trade between the Contracting Parties Under settled case law, the mere fact that an aid strengthens a firms position compared with that of other firms competing in intra-eea trade, is enough to conclude that the measure is likely to affect trade between the contracting parties and distort competition between undertakings established in other EEA States ( 1 ). If, and to the extent that, the transaction confers an economic advantage on Grunnsteinen, its position is strengthened in comparison with that of its competitors. Since the property in question appears to be centrally located commercial land which is, consequently, attractive, it might be of interest not only to Norwegian firms, to the effect that firms established in other EEA States may have been affected by the transaction. Moreover, the Norwegian buyers might be professional property investors who are active in Norway and other EEA States alike. Thus, it appears that the transaction may threaten to distort competition and affect trade within the EEA. The Authority considers it possible that the economic advantage conferred on Grunnsteinen through the transaction could be de minimis (i. e. EUR over a three-year period at the material time ( 2 )) and as such not distort competition and affect trade within the EEA. However, in the absence of reliable value assessments, the Authority cannot establish with certainty that such is the case The sale of title number 4165 to Bryne Industripark AS The presence of State resources As described above, the land in question consists of more than square metres of industrial land outside Bryne. No value assessment was carried out prior to the sale. The municipality states that the land was offered on its web page for some time, but it is unable to retrieve the announcement from its system, and the Authority therefore cannot verify its content. In any event, it is doubtful that a notice on a web page would qualify as a sufficiently well publicised offer within the meaning of the Guidelines. Against this background, the procedures described in the Authoritys State aid Guidelines on the sale of land and buildings do not seem to have been followed and the presumption that aid is not present therefore does not apply. The municipality has explained that property was sold at cost, i. e. at a price calculated by adding regulatory and administrative costs, capital costs and fees to the price for which the property was bought in As a preliminary point, the Authority notes that sales of public land at cost cannot exclude the presence of State aid, as this price calculation method does not take sufficient account of all the various factors which may ( 1 ) See Case 73079, Philip Morris Holland BV v Commission, 1980 ECR p. 2671, paragraphs and Joined Cases E-504, E-604 and E-704, FESIL, Finnfjord, PIL and Others, and the Kingdom of Norway v the Authority, paragraph 94. ( 2 ) See Article 2(2) of Commission Regulation (EC) No 692001, incorporated into the EEA Agreement by Joint Committee Decision No 882002 (OJ L 266. p. 56 and EEA Supplement No 49, 3 October 2002, p. 42), e. i.f. 1 February influence a propertys market value, in particular the supply and demand on the market at the time of the sale ( 3 ). Moreover, in this case, there seems to have been no adjustment for inflation. In the case at hand, sales at cost was the general policy of the municipality at the time. However, by decision of 18 October 2006 ( 4 ), the municipality decided that land at Bryne, including Haringland, should for the future be sold at market price. In the background memo for the decision, the municipality stated that industrial land at Bryne had become scarce and that land at Haringland would be cheap if we sell at cost. The memo also states that one of the reasons for the transition to the market price principle was to ensure that industries which require large areas but are not labour intensive will find the land too expensive and establish themselves elsewhere. Thus, it seems to have been expected that the market price would be higher than the cost price which was applied in the sale to Bryne Industripark. The Norwegian authorities have argued that the price is comparable to the sales price of similar land sold in the area in the same period ( 5 ). The Authority accepts that such comparisons might give an indication of the appropriate price for the land ( 6 ). However, the Authority has doubts as to the relevance of the prices presented as it has not been presented with facts which demonstrate that the land plots in question are sufficiently comparable to the land sold to Bryne Industripark. All areas in question are, inter alia, considerably smaller than title No 4165 and the Norwegian authorities have not provided details of their location showing that they are as attractive as title No 4165. Moreover, all the properties referred to are stated to be unregulated in the sales contracts. By contrast, at the time of the sale, a zoning plan for the area sold to Bryne Industripark had been adopted on 5 June The Norwegian authorities state that objections from the Public Roads Administration seemed to make adjustments necessary. It is unclear to the Authority whether these objections were received before or after the sale to Bryne Industripark. In any event, the agreement refers to the detailed zoning plan adopted in 2004 and the property, therefore, does not seem to have been sold as unregulated. The relevance of comparing the land to areas which were unregulated can thus be questioned ( 7 ). Against this background, the Authority has serious doubts that the cost price at which title No 4165 in Time was sold corresponded to the propertys market value at the time of the sale. Favouring certain undertakings or the production of certain goods If, and to the extent that, the price paid for the title No 4165 does not reflect its market value, Bryne Industripark obtains an advantage in the form of a lower purchase price, thus avoiding costs which it would normally have to pay out of its own budget. Equally, the measure would be selective since it only benefits the buyer. ( 3 ) Case T-36600, Scott (cited above), paragraph 106. ( 4 ) Decision No KS-07506, forwarded by the complainant (Annex 3 to Event No ). ( 5 ) Land sale agreements attached as Annexes to Norways reply to the Authoritys first request for information, (Event No ). ( 6 ) Case T-36600, Scott (cited above), paragraph 116. ( 7 ) It may also be noted that it follows from the sales agreements that it was considered to be highly likely that the areas were of archaeological interest and that the ground would, therefore, have to be explored before any development could take place, see Norways reply to the Authoritys first request for information (Event No. Annexes 13, 14 and 15. This does not seem to be the case with respect to the title No 4165, see Norways reply to the Authoritys first request for information (Event No. Annex 8). 10 The measures must distort competition and affect trade between the Contracting Parties As set out above, the mere fact that an aid strengthens a firms position compared with that of other firms, which are competitors in EEA trade, is enough to conclude that competition is distorted and intra-eea trade is affected. If, and to the extent that, Bryne Industripark bought the land below market price, its position is strengthened compared with that of its competitors. In the case at hand, the property in question appears to be industrial land of potential interest to a variety of activities. Accordingly, it may well be of interest not only to Norwegian firms. Moreover, the Norwegian buyers might be professional property investors who are active both in Norway and other EEA States. Thus, the transaction may threaten to distort competition and affect trade within the EEA The sale of title numbers 270 and 232 to Bryne FK The presence of State resources As described above, the stadium was transferred to Bryne football club in 2003 for NOK 0. At the time, Bryne FK had two lease agreements with the municipality on title numbers 270 and 232, concerning, respectively, a grandstand for football and a clubhouse, and a sports hall ( 1 ). Furthermore, a company called Stadion Trim amp Bowling AS had a lease contract for a sports building for 99 years from It also appears that Bryne Friidrettsklubb (Bryne Athletics) had certain rights of use to the stadium prior to the transfer of the ground to Bryne FK, and that these rights had to be waived before the transfer could be implemented. The existence of long term lease agreements and special rights of use may lead to the value of the land being reduced if sold to a third party. However, it is implausible that the property would have no market value at all, inter alia because such special rights might be waived at a later stage. This would seem to be demonstrated by recent events: In fact, the sports club has now decided to move its stadium and, thus, to sell the property in question. Norwegian authorities have confirmed that no value assessment was carried out of the property prior to the sale. Against this background, the Authority has strong doubts that the property was transferred at market price and, thus, that no State resources were involved. Favouring certain undertakings or the production of certain goods If the presence of State resources were to be proven, the transaction must be held to confer an advantage on Bryne FK. The measure would, thus, be selective within the meaning of Article 61(1) EEA. The Norwegian authorities have claimed that Bryne FK does not constitute an undertaking within the meaning of the EEA Agreement because it is a sports club and a private consumeroriented organisation with no profit-making purposes. According to the Norwegian Government, the club is not active ( 1 ) See Norways reply to the Authoritys first request for information (Event No. Annexes 18 and 19). in commercial activities. To substantiate its position, the Norwegian authorities have enclosed the clubs annual report, focussing on its activities for adolescents and children. As a starting point, the Authority notes that the concept of an undertaking encompasses every entity engaged in an economic activity ( 2 ). Any activity consisting in offering goods and services on a given market is an economic activity ( 3 ). Therefore, it is not decisive that the football club is not organised as a limited company or that it is registered as a non-profit organisation in the company register. The Court of Justice of the European Communities has held that where a sporting activity takes the form of gainful employment or the provision of services for remuneration, which is true of the activities of semi-professional or professional sportsmen, it constitutes an economic activity for the purposes of Community law. Therefore, it is subject, inter alia, to the rules on competition ( 4 ). Bryne FK currently plays in the so-called Adecco league, i. e. the 1st division in Norwegian football (i. e. the division below the Premier League). From Bryne FKs homepage, it appears that the club is, inter alia, active in selling and buying professional players ( 5 ), providing entertainment in the form of football matches and in offering advertising space in return for payment ( 6 ). In light of the practice of the European Commission, such activities would seem to qualify as the provision of services on a market and therefore to be economic in nature ( 7 ). The clubs annual accounts, forwarded by the Norwegian authorities, show that it had an annual turnover in the range of NOK 28 million in 2006, of which approximately 11,6 million was generated through sponsorship. Other major sources of revenue include income from matches, non-sports activities, rent incomepublic contributions and miscellaneous revenues. In addition, about NOK stemmed from membership fees. In the view of the Authority, all these items, with the possible exception of a part of the membership fees, seem to have been generated through economic activity. In light of the above, the Authority takes the preliminary view that Bryne FK must be held to be an undertaking for the purposes of the State aid rules of the EEA Agreement. The measures must distort competition and affect trade between the Contracting Parties Provided that it is established that Bryne FK got the property without paying the market price, it receives an advantage which strengthens its position compared with that of its competitors, thus threatening to distort competition. As demonstrated above, ( 2 ) Case C-4190, Houmlfner and Elser 1991 ECR I-1979, paragraph 21. ( 3 ) Case 21800, Cisal 2002 ECR I-691, paragraph 23. ( 4 ) Case Case C-51904 P, Meca-Medina and Majcen vs Commission, 2006 ECR I-6991, paragraphs 22, 23 and 30. ( 5 ) For example, the news archive of the club features headlines like Striker on trial (18 March 2004), Frenchman for trial (30 March 2004), Serbian trial player at Bryne (2 August 2007) and Icelandic U21 player ready for Bryne (31 August 2007): ( 6 ) For example, in a news item of 13 April 2007, the club states that For the first time Bryne FK has received more than 12 million in mere sponsorship money. The capacity for advertisements at Bryne stadium is exhausted and in order to exceed the 12 million threshold the club has invested in advertising rolls. The VIP stand has also been nearly sold out. See: 76RJ37OpenDocument ( 7 ) See paragraph 17 of the Commissions opening Decision in Case C-4903 (NN 5103), Sale of land to AZ and AZ Vastgoed BV (OJ C 266. p. 8). 11 Bryne FKs commercial activities appear to include, inter alia, the selling and buying of players from clubs in other EEA States, the offering of advertising space and the provision of entertainment in the form of football matches. In doing so, the club competes with undertakings established in other EEA States. Insofar as the measure is deemed to distort competition, it will, therefore, also be capable of affecting trade between the Contracting Parties The purchase by Time municipality of title numbers 1125, 2277, 2278 and 2284 for the purpose of building a new upper secondary school and the right to underground parking facilities granted to Forum Jaeligren With respect to the right to build parking spaces under title numbers 1125, 2277, 2278 and 2284, allegedly granted to Forum Jaeligren by Time Municipality, it appears to the Authority that Forum Jaeligren has not yet obtained a legally enforceable right of use of the property. As long as the contractual conditions governing Forum Jaeligrens future right of use, and thus the commercial balance of the contract, have not yet been determined, it is not possible to assess whether a potential future agreement would involve the granting of State aid. Thus, even if the possible future granting of such a right were to constitute State aid, the aid has not yet been put into effect. As the Authority only has the power to assess aid which has already been put into effect ( 1 ) or plans to grant aid notified to it by the national authorities ( 2 ), it cannot, at this stage, take a decision on the possible aid involved in granting Forum Jaeligren the right to construct parking spaces under the foreseen school buildings. Thus, the Authority finds that no State aid has been granted at this stage. This finding does not preclude the Authority from adopting a decision if, at a later stage, a measure possibly involving aid should be put into effect or notified to the Authority pursuant to Article 1 of Section I of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement. 2. PROCEDURAL REQUIREMENTS Pursuant to Article 1(3) in Part I of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement, the EFTA Surveillance Authority shall be informed, in sufficient time to enable it to submit its comments, of any plans to grant or alter aid ( ). The State concerned shall not put its proposed measures into effect until the procedure has resulted in a final decision. Title number 4165 and title numbers 270 and 232 have been sold under legally binding sales contracts and the titles have been transferred in the land register. The measures must therefore be deemed to have been put into effect. As for the sale of title numbers 1152, 1301 and 1630 to Grunnsteinen, the titles have not yet been transferred in the land register. However, a legally binding contract has been entered into, from which the municipal authorities cannot withdraw without incurring financial consequences. Thus, no further formal measures are required for the buyer to receive the economic benefit of the transaction, and it must therefore be deemed to have been put into effect. ( 1 ) Unlawful aid or existing aid, under, respectively, Section III and V of Part II of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement. ( 2 ) Section II of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement. These transactions have not been notified to the Authority. To the extent that these transactions involve State aid, it can be concluded that the Norwegian Government has not respected its obligations pursuant to Article 1(3) in Part I of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement. 3. COMPATIBILITY OF THE AID The Norwegian authorities have argued that the transactions do not contain aid, and have not put forward arguments concerning compatibility. However, after assessing the likelihood that State aid may be involved in the transactions described above, it has to be considered whether any aid involved in the transactions could be compatible with the EEA Agreement under Article 61(3)(a)-(c) EEA. In the case of the sale of title numbers 1152, 1301 and 1630 to Grunnsteinen, the information available to the Authority does not seem to indicate that any aid was granted to promote the economic development of areas where the standard of living is abnormally low or where there is serious underemployment, to promote a project of common European interest or to facilitate the development of certain economic activities. Moreover, any aid granted to the sports club would not seem to promote cultural development. Against that background, Article 61(3)(a)-(c) appears to be inapplicable. For the same reasons, any possible aid involved in the sale of title number 4165 to Bryne Industripark and the sale of title numbers 270 and 232 to Bryne FK does not seem to be compatible with the functioning of the EEA Agreement by virtue of Article 61(3)(a)-(c). 4. CONCLUSION Based on the information available to the Authority, including the information submitted by the Norwegian Government, the Authority cannot exclude that the sales of title numbers 1152, 1301, 1630 (to Grunnsteinen AS), 4165 (to Bryne Industripark AS), 270, 232 (to Bryne FK) constitute aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement. Furthermore, the Authority has doubts, to the extent that State aid is involved, that they can be regarded as complying with Article 61(3)(c) of the EEA Agreement. Consequently, the Authority has doubts that the transactions referred to above do not constitute State aid or are compatible with the functioning of the EEA Agreement. Consequently, and in accordance with Article 4(4) in Part II of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement, the Authority is obliged to open the procedure provided for in Article 1 (2) in Part I of Protocol 3 of the Surveillance and Court Agreement. The decision to open proceedings is without prejudice to the final decision of the Authority, which may conclude that the measures in question do not constitute State aid or are compatible with the functioning of the EEA Agreement. The Authority also draws the attention of the Norwegian authorities to the fact that Article 1(3) in Part I of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement constitutes a standstill obligation and that Article 14 in Part III of that Protocol provides that, in the event of a negative decision, all unlawful aid may be recovered from the beneficiary, save in exceptional circumstances. At this stage, the Authority has not been presented with any facts indicating the existence of exceptional circumstances on the basis of which the beneficiary may legitimately have assumed the aid to be lawful. 12 In light of the foregoing considerations, the Authority, acting under the procedure laid down in Article 1(2) in Part I of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement, requests Norway to submit its comments and to provide all such information as may help to assess the transactions described above, within one month of the date of receipt of this decision. It requests your authorities to forward a copy of this letter to the potential aid recipient of the aid immediately. In the light of the foregoing consideration, the Authority requires, within one month of receipt of this decision, to provide all documents, information and data needed for assessment of the compatibility of the property transactions engaged in by the Municipality of Time and, in particular, value assessments stating the value of title numbers 1152, 1301, 1630, 4165, 270 and 232 at the time of the sale, carried out by an independent asset valuer in accordance with the procedure described in the Authoritys Guidelines relating to Sales of Land and Buildings by Public Authorities, HAS ADOPTED THIS DECISION: 1. The Authority has decided to open the formal investigation procedure provided for in Article 1 (2) in Part I of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement against Norway in relation to the sale by the Municipality of Time of the properties registered under title numbers 1152, 1301, 1630 (to Grunnsteinen AS) title number 4165 (to Bryne Industripark AS) and title numbers 270 a nd 232 (to Bryne FK) in Time. 2. At present, the transactions relating to title numbers 1125, 2277, 2278, 2284 in Time do not involve the granting of State aid, within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement, to Forum Jaeligren AS. 3. The Norwegian Government is requested, pursuant to Article 6(1) in Part II of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement, to submit its comments on the opening of the formal investigation procedure within one month from the notification of this decision. 4. The Norwegian Government is required to provide within one month from notification of this decision all documents, information and data needed for assessment of the compatibility of the aid measure, in particular value assessments stating the value of title numbers 1152, 1301, 1630, 4165, 270 and 232 at the time of the sale, carried out by an independent asset valuer in accordance with the procedure described in the Authoritys Guidelines relating to Sales of Land and Buildings by Public Authorities. 5. The Norwegian Government is requested to forward a copy of this Decision to the potential recipients of aid immediately. 6. This Decision is addressed to the Kingdom of Norway. Done at Brussels, 19 December For the EFTA Surveillance Authority Per SANDERUD Kristjaacuten Andri STEFAacuteNSSON President College Member